Коронакризис перекроил офисы и «съел» их рост
Ограничения, связанные с распространением COVID-19, и последовавшее снижение деловой активности арендаторов офисных пространств приводят, с одной стороны, к пересмотру ставок, а с другой — к изменению организации рабочих процессов и досуга сотрудников компаний. О том, какими становятся офисы уже сегодня, «Строительной газете» рассказала Мария Котова, генеральный директор УК AVICA, бизнес-пространство ROMANOV DVOR.
Итогом весеннего перевода большинства компаний на удаленный режим работы стал рост спроса на гибкие рабочие пространства. Речь идет о гибриде классических офисов и коворкингов. Во-первых, они позволяют оптимизировать количество рабочих мест в офисе, а во-вторых — организовать безопасные и комфортные площади для работы и саморазвития. Пандемия ускорила некоторые процессы, наложившись на еще один тренд рынка труда — доминирование среди трудоспособного населения поколения миллениалов. Они хотят, чтобы рабочие места были более современными и технологичными.
Например, в офисах все чаще стали встречаться VR- и AR-технологии для организации удаленных рабочих столов. А непременным атрибутом переговорных комнат становится оборудование для осуществления Skype- и Zoom-конференций не только с удаленными филиалами, но и партнерами в соседнем здании. Новая реальность: социальное дистанцирование диктует свои условия. Развивается и досуговое направление: соседями офисных помещений в бизнес-центрах нередко становятся фитнес-клубы.
Есть и чисто экономическая составляющая перемен. Она выражается во все чаще возникающих нестандартных запросах со стороны арендаторов на субаренду как возможность максимально сократить расходы. За первые 9 месяцев текущего года предложение субаренды увеличилось почти вдвое, хотя его доля в общей структуре вакантных площадей по-прежнему минимальна. Или, к примеру, арендаторы нередко интересуются бесплатными переговорными комнатами, чтобы использовать их лишь время от времени. Все по той же причине экономии.
Может показаться, что на таком рынке арендаторам обвала ставок не избежать. Но это не совсем так. С одной стороны, по данным JLL, объем сделок аренды в Москве в первом полугодии действительно сократился на 18%. При этом фиксируется рост вакантных площадей (особенно это касается офисов класса А, +2,3%, до 10,6%): около 11% всех помещений в столице сегодня пустуют. С другой — сократились и темпы ввода в эксплуатацию зданий: за январь-июнь было сдано лишь 61 тыс. кв. м новых площадей, что почти вдвое ниже аналогичного показателя год назад.
Вместе с тем, по оценкам Cushman & Wakefield, сегодняшний офисный рынок Москвы достаточно сбалансирован, чтобы арендные ставки в локальной валюте сохраняли устойчивость к валютным колебаниям. Поэтому, несмотря на давление сразу двух негативных факторов (последствия пандемии и снижение цен на нефть), резкого падения ставок аренды и роста вакансии, как это было в кризисные 2009 и 2015 годах, ожидать не стоит. Можно говорить, скорее, о более умеренной динамике.
При этом следует учитывать, что она будет отличаться в зависимости от классификации помещений. Так, офисы класса A и B+ с их более длинными арендными контрактами и стабильными арендаторами скидки затронут в меньшей степени. Лидерами по спросу здесь остаются финансовые учреждения и компании из сферы бизнес услуг. А вот со сравнительно менее «устойчивыми» арендаторами из малого и среднего бизнеса, располагающимися в офисах класса B, ситуация иная. Сроки аренды здесь зачастую не превышают 11 месяцев, а платежеспособность компаний не позволит им долговременно покрывать издержки в случае значительного снижения выручки. Это почти гарантированно повлечет за собой уступки со стороны арендодателей.
Как итог, если еще в начале года мы прогнозировали незначительный рост арендных ставок в Москве, основываясь на растущем дефиците предложения, то сейчас они все же несколько скорректировались – пока на незначительные доли процента в классе А. Тем не менее, по данным исследования Knight Frank, реакция российского рынка на пандемию оказалась более быстрой, чем в Европе, однако, хотя негативный эффект пандемии уже отыгран, она продолжает «отъедать» маржу арендодателей.