Правила игры на рынке управления МКД нуждаются в дальнейшем совершенствовании
За последние годы в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) был инициирован ряд реформ, отдача от которых пока далеко не очевидна. Характерный пример — введение лицензирования для управляющих организаций (УО). Необходимость этой меры обосновывалась стремлением к наведению порядка в сфере управления многоквартирными домами (МКД), а также необходимостью предоставить потребителю возможность выбора наилучшей компании на рынке управления и надлежащий уровень сервиса. На первый взгляд, реформа была инициирована достаточно грамотно, так как при ее реализации ничего не разрушалось, а к руководителям УО и основному персоналу таких компаний предъявлялись достаточно мягкие квалификационные требования. То есть игроков на рынке поставили только перед необходимостью хотя бы минимально подтвердить свой уровень компетенции и соответствие условиям работы. Поэтому не случайно, что все, кто действительно хотели получить лицензии, их получили, а от управления домами был отстранен совсем небольшой процент УО, руководители которых поленились выделить время на подготовку к сдаче экзамена.
Однако за первыми шагами в правильном направлении последовали и другие, которые оказали скорее отрицательное влияние на рынок управления МКД. Большинство из таких мер по сути свелось к ужесточению ряда требований к УО. Речь, прежде всего, идет об усилении контроля со стороны жилищных инспекций по жалобам потребителей, которым внесенными в нормативные документы поправкам «расширили простор» для критики деятельности УО. Так, стремление законодателей защитить права граждан обернулось перекосами на рынке управления МКД: все чаще стали возникать ситуации, когда УО «накрывало лавиной» необоснованных претензий, что в конечном счете вело к отзыву у них лицензий. Причем нередко возникали ситуации, когда такие жалобы якобы от лица жителей инициировались недобросовестными игроками в целях выдавливания конкурентов.
Позднее многие из подобных нормативно-законодательных перегибов были нивелированы специальными уточнениями правил взаимодействия в треугольнике «УО — потребители — ресурсники». Вместе с тем, это и не привело к существенному росту качества управления МКД со стороны УО. Поэтому закономерно, что в последнее время история повторяется и появляется все больше новых предложений по наведению порядка в этой сфере.
В частности, на днях с такой инициативой выступили депутаты парламента Северной Осетии — Алании. «Сейчас очень остро стоит вопрос некачественной, непрофессиональной, неэффективной деятельности УО. Зачастую техобслуживание жилья осуществляют компании, которым не хватает опыта, знаний, навыков и квалификации. Это приводит к снижению качества техобслуживания многоквартирных домов и, как правило, к недовольству их жителей», — заявил председатель республиканского комитета по вопросам ЖКХ и строительной политике Эльбрус Бокоев. В обоснование своей позиции он напомнил, что вопросы лицензирования деятельности УО регулируются Жилищным кодексом (ЖК) РФ, однако требования по наличию опыта, квалификации и материально-технического оснащения в документе отсутствуют. «Мы предлагаем внести положение, согласно которому расширяется перечень требований к получателям лицензии по управлению МКД: считаем, что это позволит и повысить профессиональный уровень компаний, и получать качественные услуги», — пояснил депутат.
Пока сложно прогнозировать дальнейшие перспективы этой инициативы, но логика развития ситуации подводит к тому, что членам профильного комитета Госдумы РФ следует как минимум провести дополнительную ревизию нормативно-законодательной базы, которая регулирует деятельность УО на предмет ее соответствия задачам развития этого сегмента рынка.
И, конечно, нужны и другие законодательные изменения помимо тех, что предлагают кавказские депутаты. Часть таких поправок в законы должна, например, касаться расширения прав жителей МКД по выбору УО, а также большей свободы таких решений для муниципальных органов в ряде частных случаев. Это, например, ситуации, которые предполагается упорядочить при помощи законопроекта, вносящего изменения в статьи 161 и 163 ЖК РФ, регулирующие порядок управления МКД, все помещения в котором находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Таких домов много, а управляются и обслуживаются они зачастую не слишком хорошо. Новеллами законопроекта предлагается расширить полномочия органов местного самоуправления проводить открытые конкурсы для отбора УО для заключения договоров управления МКД, дать муниципалам больше возможностей по расходу средств местных бюджетов на проведение таких конкурсов и т. п.
Как считает руководитель направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер, принятие данного законопроекта целесообразно, однако для того, чтобы он стал работоспособным, в него надо внести ряд изменений и уточнений. Например, ЖК РФ не урегулирован вопрос, в течение какого срока собственники помещений обязаны заключить договор на управление домом с УО, отобранной по результатам открытого конкурса, а также последствия при уклонении собственников помещений от заключения такого договора. Эти сроки определены только в отношении заключения договора на управление МКД, принятым в эксплуатацию по завершении строительства (часть 13 статьи 161 ЖК). В связи с этим эксперты советуют в законопроект внести положение о том, что если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с УО, то такой документ считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.
Цитата в тему:
Эльбрус Бокоев, председатель комитета парламента Республики Северная Осетия — Алания по вопросам ЖКХ и строительной политике:
«Сейчас очень остро стоит вопрос некачественной, непрофессиональной, неэффективной деятельности управляющих организаций. Зачастую техобслуживание жилья осуществляют компании, которым не хватает опыта, знаний, навыков и квалификации. Это приводит к снижению качества обслуживания домов и, как правило, к недовольству их жителей»