Де-факто такой вид недвижимости, как апартаменты, существует в России с 90-х годов прошлого века, но в законе такого понятия нет по сей день. Поэтому апартаменты, по сути, конкурирующие на рынке с классическими квартирами, формально считаются нежилыми коммерческими помещениями. Между тем, в последние годы строительство апартаментов приняло такой размах, что проблема вышла на федеральный уровень. Пункт о «легализации» апартаментов и уравнивании их в правах с жильем (имеется в виду возможность жильца зарегистрироваться в них) включен в общенациональный план действий по восстановлению экономики. Причем принять соответствующий закон планируется до конца нынешнего года.
Вопрос о том, что необходимо сделать властям, чтобы вписать апартаменты в действующую законодательную систему, обсуждался на специальных слушаниях «Проблемы определения правового статуса апартаментов как объекта недвижимости», которые провел в Совете Федерации первый заместитель председателя комитета по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий. «Перед нами сейчас стоит непростая задача легализации физически существующих, но не отраженных ни в жилищном, ни в градостроительном законодательстве объектов, и создания понятных «правил игры» применительно к их будущему строительству», — заявил сенатор.
Как известно, по действующему законодательству апартаменты не признаются жилыми помещениями. Это позволяет застройщикам при строительстве зданий с апартаментами не придерживаться установленных требований, предъявляемых к жилью, в частности, не возводить объекты социальной инфраструктуры. «Данные обстоятельства значительно удешевляют себестоимость объекта и формируют привлекательную конечную цену на апартаменты, которые стоят дешевле аналогичных квартир в среднем на 20%», — отметил Аркадий Чернецкий.
Однако это достоинство нивелируется, по его мнению, рядом серьезных недостатков. Так, владелец не может прописаться по месту жительства и вынужден платить более высокий налог на имущество и нести повышенные коммунальные и эксплуатационные расходы, у него нет права участвовать в государственных жилищных программах поддержки, получать субсидии или льготные условия кредитования. Кроме того, граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, никак не защищены и в случае банкротства застройщика.
В связи с этим созданная при профильном комитете СФ рабочая группа по вопросам совершенствования механизмов защиты прав граждан — приобретателей жилых и нежилых помещений (апартаментов) предлагает как можно скорее внести в законодательство понятие «многофункциональные здания с жилыми помещениями» и рекомендует правительству определить требования для классификации апартаментов в качестве жилых помещений, используемых для постоянного проживания, и нежилых, используемых в коммерческих целях, а также определить порядок регистрации по месту жительства в апартаментах.
В свою очередь, присутствующий на слушаниях заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин сообщил, что в ведомстве давно ведутся активные дискуссии относительно того, какой правовой статус следует придать такого рода помещениям. Сейчас министерство склоняется к позиции, что тем апартаментам, которые уже были возведены, следует придать статус жилья, но целесообразность их строительства в дальнейшем вызывает вопросы.
«Тому, что строится, и тому, что уже построено, мы должны придать статус отдельного вида жилого помещения, — считает замминистра. — Что касается проектов апартаментов, которые сегодня находятся в стадии строительства, то перечень условий и требований, предъявляемый к подобным объектам, будет дополнительно разработан». В настоящий момент, по его словам, идут консультации с экспертами. В адрес Минстроя поступают рекомендации, позволяющие анализировать ситуацию для выработки окончательного решения, которое в ведомстве обещают сформулировать в ближайшее время. При этом Никита Стасишин особо подчеркнул, что «никаких запретов Минстрой устанавливать не будет». «Наша задача — урегулировать этот вопрос таким образом, чтобы конечный пользователь ощущал себя полноценным собственником жилого помещения, как при покупке квартиры», — заявил он.
Вот только, как считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, все апартаменты признать жильем не получится. К примеру, когда речь идет о зданиях, расположенных в промышленной, охранной или санитарно-защитной зонах, на приаэродромных территориях. «У нас прошла большая реформа по зонам с особыми условиями использования территорий, и в Земельном кодексе появилась новая глава, теперь во всех этих зонах есть ограничения по строительству жилья, — поясняет заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий. — Нужно не забыть, что если мы будем признавать апартаменты жильем, то у нас может появиться огромная проблема, что это жилье может попадать в те зоны, где их по этим правилам совершенно не может быть».
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отметил, что полемика относительно понятия «апартаменты» ведется уже давно, сам термин на сегодняшний день «не пугает» ни потребителей, ни застройщиков. «На мой взгляд, к его определению необходимо отнестись в первую очередь как к набору технических требований, — цитирует слова президента НОСТРОЙ пресс-служба нацобъединения. — Основная проблема кроется не в налогообложении и не в земельном законодательстве, а именно в технических требованиях к новому объекту». По словам Антона Глушкова, апартаменты должны обеспечивать все требования по безопасности, а не гарантировать социальные блага. И потребитель, понимая это, сам должен делать выбор в пользу того или иного объекта. «Кому-то, например, не нужна прописка или социальная инфраструктура, а важна близость к центру», — отмечает Антон Глушков, добавляя, что некоторые требования, которые являются обязательными для жилья, например, требования по инсоляции, для апартаментов могут носить необязательный характер.
Кстати:
Вопрос о правовом статусе апартаментов в России поднимают не первый год. Еще в 2014 году в Минстрое России заявляли, что прорабатывают совместно с правительством Москвы законодательные предложения, касающиеся решения проблем с апартаментами. При этом первый реальный законопроект, регулирующий правоотношения в связи со строительством апартаментов, был разработан и вынесен на общественное обсуждение в 2017 году. Проект федерального закона предлагал ввести понятие апартаментов и многофункционального здания, в состав которого входят апартаменты и нежилые помещения. Еще один законопроект о переводе апартаментов в разряд жилых помещений появился в Госдуме в 2018 году. Однако ни одна из этих законодательных инициатив в итоге не смогла пройти «экспертное сито» — проекты либо отправлялись на доработку и больше не вносились на рассмотрение, либо были просто отозваны.
Справочно:
Апартаменты сегодня активно строятся преимущественно в крупных городах страны — в Москве (в общем объеме предложения они занимают долю в 20%), Санкт-Петербурге (10%), Казани и Екатеринбурге (до 5%), при этом общий объем текущего строительства таких помещений составляет, по данным ЕРЗ.РФ, свыше 3 млн кв. м.