Для игроков рынка торговой недвижимости 2020 год стал периодом серьезных потрясений. Пандемия не только физически ограничила доступ посетителей в торговые центры, но и значительно повлияла на трансформацию потребительского поведения. Это заставило многие компании искать свежие подходы к ведению бизнеса в сегменте и дало импульс для внедрения ряда изменений, характерных для «нового» ритейла, о котором речь и пойдет далее.
Евгения ХАКБЕРДИЕВА, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank
Антирекорды предложения
Экономику штормит, и это вынуждает девелоперов действовать осторожно. В начале текущего года к вводу было заявлено максимальное за последние пять лет количество объектов площадью порядка 950 кв. м, но к концу III квартала стало ясно, что около половины из них выйдет на рынок только в следующем году, да и то не точно. И все же за прошедшие месяцы 2020 года на рынок вышло почти 167 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что превысило результаты за аналогичный период прошлого года на 12%. Некоторый оптимизм внушает тот факт, что многие запланированные к вводу объекты уже почти достроены, поэтому девелоперам будет невыгодно тянуть с открытием.
Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей
Ставки падают
По сравнению с предыдущим кварталом арендные ставки в ТЦ по итогам сентября не изменились. Но если сравнивать c прошлым годом, то снижение налицо. Ставки для якорных операторов и арендаторов с небольшой площадью помещений во II квартале сократились по сравнению с тем же периодом прошлого года на 25%. В зоне фудкортов и «островной» торговли ставки снизились на 5-20%. Однако мы считаем это снижение временным, ставки аренды, скорее всего, вернутся к допандемийному уровню после восстановления рынка в течение ближайших двух лет. Массового закрытия операторов не отмечается, но компании действительно стали внимательнее подходить к условиям аренды и показателям рентабельности.
Тренды меняют бренды
Конечно, глобальная неопределенность корректирует планы выхода брендов на российский рынок. За первые три квартала в стране появилось всего 11 новых зарубежных брендов, хотя в прошлом году за аналогичный период новичков было 17. Больше половины вновь прибывших компаний — представители сегментов одежды, обуви и нижнего белья. Большинство из них принадлежит к категории премиум, которая является наиболее устойчивой в турбулентные времена. В то же время несколько брендов заявили об уходе с российского рынка, к примеру, французский бренд аксессуаров Longchamp.
Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.
Проблемы с посещаемостью
Достигнув в сентябре локального пика в 80-85% от докризисного уровня, трафик торговых центров вновь пошел на убыль. После того, как из-за ухудшения эпидемиологической обстановки на «удаленку» ушли учащиеся старших классов и минимум 30% сотрудников компаний, посещаемость ТЦ снизилась до 70-75% от показателей прошлого года.
В случае дальнейшего распространения заболевания девелоперы начнут сворачивать кампанию по привлечению клиентов в торговые центры, и покупатели по большей части перейдут на онлайн-покупки. Конечно, могут быть периоды всплеска посещаемости, например, в канун Нового года, однако менее заметные, чем раньше. Шоппинг становится более целевым и точечным: люди теперь не проводят в магазинах целый день, а выходят только по мере необходимости, покупая конкретные товары.
Онлайн правит балом
В условиях пандемии все большее число потребителей совершает покупки исключительно онлайн, поэтому даже консервативные люксовые бренды вынуждены перестраиваться и продавать товары через интернет. Некоторые, чтобы сохранить реноме, предлагают потребителю дополнительный сервис, например, персональные онлайн-консультации и помощь. Также набирают популярность продажи через стриминговые сервисы, предоставляющие возможность прямого взаимодействия продавца и покупателя.
Однако активное развитие e-commerce вовсе не означает, что офлайн в конце концов исчезнет. Скорее всего, развитие ритейла будет идти по нескольким направлениям. Гибкость — основное качество, необходимое компаниям, которые хотят остаться на плаву. Поэтому необходимость создания новых концепций и форматов для осуществления продаж, а также развлечения клиентов выходит на передний план.
Бытие определяет сознание
Изменение потребительского поведения окажет сильное влияние на рынок в ближайшем будущем. Будет происходить трансформация существующих форматов и концепций ритейла, внедрение новых видов услуг и предложений для клиентов. Акцент будет сделан на культурно-развлекательных, образовательных и оздоровительных сервисах в составе ТЦ. Произойдет сокращение размеров торговых объектов и их перемещение «ближе к дому».
Хотя этот год оказался сложным для сегмента торговой недвижимости, мы настроены оптимистично. Люди всегда будут покупать, а также нуждаться в социальной вовлеченности, организации совместного досуга и культурных развлечениях, а значит, у офлайн-ритейла, пусть в измененном виде, есть будущее.