В этом году рынок складской недвижимости оставался сравнительно стабильным и привлекательным для арендаторов и инвесторов. Здесь развиваются новые форматы (darkstore, fulfillment, автоматические склады) и направления бизнеса. Мы полагаем, что высокая активность на складском рынке сохранится, и нынешний год может стать одним из наиболее успешных для этого сегмента.
Виктор АФАНАСЕНКО, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International
По итогам трех кварталов объем ввода объектов складской недвижимости в Москве составил 589 тыс. кв. м, что соответствует показателям предыдущего года. Пандемия привела к тому, что начало строительных работ по некоторым перспективным проектам было отложено, однако девелоперы с готовностью пополняли свои портфели объектами в формате built-to-suit/builttolease, поскольку строительство «под клиента» является гарантией стабильного потока ликвидности. С начала года более половины от общего объема площадей были построены именно под конечного пользователя.
Крупнейшими спекулятивными складами, введенными в эксплуатацию за первые девять месяцев текущего года стали блок 3Б в логистическом парке «Софьино» (49441 кв. м), корпуса 15-17 в логистическом парке «Внуково – 2» (31262 кв. м), а также складской комплекс в Тарном проезде (26900 кв. м). Спрос на складские площади остается стабильно высоким — за три квартала этот показатель составил 1,116 млн кв. м, что на 9% больше, чем за тот же период прошлого года.
В 2020 году рынок складской недвижимости не только не просел, но и укрепился. Основным драйвером роста стал сегмент e-commerce, позиции которого усилились из-за перемен в поведении потребителей. В I-III кварталах на долю онлайн-ритейлеров пришлось 460 тыс. кв. м (47% от общего объема сделок). Стратегией ритейлеров и участников e-commerce становится консолидация складских мощностей вблизи от крупнейших рынков сбыта и открытие пунктов доставки последней мили. Важным фактором роста является сотрудничество между маркетплейсами и традиционными ритейлерами, которые размещают продукцию собственных магазинов на электронных прилавках, а также малого и среднего бизнеса, передающего фулфилмент-операции на аутсорсинг.
С начала года мы наблюдаем высокий спрос на опции built-to-rent, который связан с отсутствием на рынке достаточного объема вакантных площадей, тогда как активность компаний остается высокой. В 2020 году объем реализованных в формате built-to-suit/built-to-rent площадей (53%) превзошел объем спекулятивных (47%).
Вакантность в Московском регионе снизилась до 2,6%, и это является минимальным показателем за последние пять лет. Сокращение объема вакантных площадей объясняется, с одной стороны, высоким спросом, а с другой — низким уровнем спекулятивного строительства. По нашим прогнозам, в ближайший год вакантность может увеличиться в связи с освобождением площадей, арендуемых сегодня компаниями, которые планируют перенести основные складские мощности в центральные распределительные центры. На уровень вакантности может также повлиять тот факт, что доходы многих компаний к концу года окажутся ниже планируемых, и они прибегнут к переоценке стратегии, в том числе в отношении складских активов.
Ставки аренды продолжали расти на фоне высокого спроса и низкого объема спекулятивного предложения. Сейчас средняя ставка аренды составляет 4150 руб./кв. м/год без НДС и операционных затрат. Ставки аренды в опциях «строительства под ключ» за стандартные («сухие») помещения варьируются в диапазоне 3900-4200 руб./кв. м/год.
По прогнозам Colliers, высокая активность в сегменте складской недвижимости в Москве сохранится до конца года. Спрос на склады в Московском регионе в текущем году может превысить 1,6 млн кв. м, это один из лучших показателей за последние несколько лет. Драйверами спроса на складские помещения будут оставаться онлайн-ритейлеры. А девелоперы предпочтут строить склады под запрос клиента, имея гарантированный денежный поток с минимальным риском потери арендатора.