Несмотря на пандемию, по итогам девяти месяцев 2020 года наблюдается положительная динамика инвестиций в российскую недвижимость. Объем вложений составил 191 млрд рублей против 166 млрд рублей за тот же период прошлого года, увеличившись на 15%. Впрочем, прирост обеспечил в основном сильный I квартал. По итогам III квартала объем инвестиций составил порядка 69 млрд рублей, это на 20% больше, чем во II квартале (57 млрд рублей), но на 5% меньше, чем в III квартале 2019 года (72 млрд рублей). Несмотря на неопределенность, связанную с пандемией, мы предполагаем, что объем инвестиций по итогам 2020 года не будет ощутимо ниже значения прошлого года (248 млрд рублей).
Маргарита КАБАЛКИНА, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE
Надо отметить, что за первые девять месяцев 16% общего объема сделок были заключены на торгах, тогда как за тот же период прошлого года этот показатель составлял 8%. Более 40% сделок, проведенных с помощью торгов, связано с приобретением устаревших некачественных офисных зданий под редевелопмент, около 25% — с покупкой земельных участков под жилые проекты. Большинство продавцов в аукционных сделках — это компании, которые реализовывают непрофильные активы, прежде всего банки и крупные государственные структуры. Мы ожидаем, что эти категории продавцов сохранят активность в ближайшей перспективе.
Большой интерес инвесторы проявляют к складскому сегменту, доля которого в общем объеме вложений составила в III квартале 2020 года 39% (максимум за последние десять с лишним лет). Крупные сделки заключались в Московском регионе с такими объектами, как «PNK парк Вешки», логистический комплекс «Север-1», оптово-распределительный центр «Радумля» и другие. Кроме того, высокую активность проявляли пользователи складов, которые приобретали объекты по схеме build-to-suit (строительство под нужды конкретного заказчика).
По итогам девяти месяцев в складскую недвижимость было вложено 37 млрд рублей, что на 42% больше, чем за тот же период 2019 года. Повышенное внимание к объектам складской недвижимости, по нашим оценкам, сохранится. На втором месте по объему вложений находился сегмент жилой недвижимости. За I-III кварталы 2020 года всего в этот сегмент было вложено 62 млрд рублей, что на 28% больше, чем за аналогичный период 2019 года. Девелоперы продолжают наращивать портфели и приобретать новые площадки под строительство жилых комплексов. При этом половина объема инвестиций в сегмент жилой недвижимости была сформирована сделками в Санкт-Петербурге.
В сегменте торговой недвижимости наблюдается негативный тренд. Здесь объем инвестиций составил порядка 18 млрд рублей, что на 36% ниже значения в январе-сентябре 2019 года. Доля этого сегмента сократилась до 10%. В III квартале было закрыто несколько сделок с торговыми центрами окружного формата и инфраструктурным ритейлом (ТЦ «Миля», ТЦ «Фили», ТЦ «Звездный») и одна сделка с крупным недостроенным объектом (ТРЦ «Сердце Митино»). При этом стоит отметить, что большинство этих сделок были согласованы или находились на заключительной стадии согласования еще до обострения ситуации с распространением COVID-19. Однако хорошая динамика восстановления показателей операционной деятельности после возобновления работы торговых центров способствует возрождению интереса инвесторов к этому сегменту.
По итогам трех кварталов 2020 года в сегмент офисной недвижимости было инвестировано 65 млрд рублей, что на 62% превосходит объем вложений в аналогичном периоде 2019 год. Однако основной прирост был сформирован за счет первого полугодия, в то время как в III квартале произошло ощутимое падение объема инвестиций в офисный сегмент, в частности в качественные активы. Внимание инвесторов переключилось на объекты, требующие редевелопмента и капитальных вложений.
Доля офисной недвижимости в объеме сделок в III квартале составила 19% против 37% в сопоставимом периоде 2019 года. Отчасти это связано с последствиями пандемии, влияние которой на рынок офисной недвижимости еще предстоит оценить. Доля иностранных инвестиций в общем объеме капиталовложений в российскую недвижимость упала во II квартале 2020 года до минимального значения — 1%, но в III квартале выросла до 13%. Зарубежные вложения были сформированы как ближневосточным и азиатским капиталом (компании PLT, Корейский культурный центр), так и европейским (турецкая компания ENKA и др.). За девять месяцев 2020 года доля иностранных инвестиций составила 7%, а основной объем сделок продолжают формировать вложения российских компаний.
Доля рынка Москвы остается значительной, в III квартале на него пришлось 78% общего объема сделок, а за январь-сентябрь этот показатель составил 84%. Доля рынка Санкт-Петербурга по итогам I-III кварталов сохраняется на уровне 13%, что на 9 п.п. ниже значения за тот же период 2019 года. На региональных рынках регистрируются отдельные сделки, их доля в объеме инвестиций за первые девять месяцев 2020 года не превышает 3%.