Как «коронакризис» меняет рынок торговой недвижимости?
Как чувствует себя бизнес к концу года, омраченного пандемией? Как чувствуют себя игроки рынка коммерческой недвижимости? Президент ГК Magic Group Александр Перемятов, основатель универмагов российских дизайнеров «Йармарка» и Slava уверен, что шок пройдет так же быстро, как и наступил. Игроки рынка раздули собственные страхи, сами же от них устали, и сами стряхнут их себя, как только представится возможность, считает эксперт.
Можно сказать, что такого кризиса (сопоставимого не по его амплитуде, а по структуре) не случалось последние четверть века — кризис многофакторный, сложный, бьющий по психике общества с разных сторон. И, конечно, раньше не складывалось условий, рушащих привычную нам картину мира. Я говорю об ограничительных мерах, принятых на местном и государственном уровнях — от свободы путешествий по другим странам до возможности пользоваться городским транспортом. Вести ночной образ жизни сегодня возбраняется, клубы закрыты, в том же Петербурге на новогодние каникулы закроются все музеи, рестораны, выставки и центры развлечений. На рождественских ярмарках вдвое упало количество заявленных продавцов. Что это значит? Верную смерть бизнеса в этих сферах — но лишь временную смерть. Многие бизнесы такого рода — сезонные, они накапливают ресурсы на год, рассчитывая заработать их заново именно в плодородный январь, однако в этом году им придется сойти с дистанции. Что будет дальше, мы уже знаем: за бесценок их купят новые владельцы и перезапустят, в новых лицах и форматах воскреснут почившие ныне «фэшн-хаусы» и «республики». И пусть сегодня «Теремок» раздает воздушные шары с лозунгом: «скоросдуюсь», в одном можно не сомневаться — при первом же позитивном импульсе бизнес снова рванет вверх.
Подобное, кстати, мы в микромасштабе наблюдали летом, когда власти частично сняли ограничения: люди рванули в торговые центры, в скверы и парки, на выставки и конференции, бросились искать и развлечений, и новых возможностей для своей деловой активности. Помните, как все эксперты хором предрекали безусловную смерть оффлайна? И что же — сбылось? Вовсе нет! Да, произошли изменения концепций, подходов, штатов, но личные контакты теперь даже важнее, чем прежде. Мы хорошо это увидели на примере наших универмагов «Йармарка» и Slava: рост заявок начался еще весной, и мы еще никогда не готовили одновременно столько открытий магазинов с российскими дизайнерами по РФ, причем как временных, так и на долгосрочной основе. Предполагалось, что те же российские дизайнеры окончательно уйдут в Instagram, но нет — покупатель продолжает упорно голосовать за личную встречу с ними.
Условия и обстоятельства, навязанные извне сталкиваются с психологией масс, неким невероятно сильным эгрегором, который уверенно ориентирован на выживание.
Рассмотрим происходящие трансформации непосредственно с точки зрения управления кадрами — что происходило в компаниях годами, и что происходит сегодня? Для начала, есть несколько данностей, которые нельзя не отметить: идет процесс обнищания (он происходит среди тех, кому еще есть что терять), процесс обесценивания (тех, кого в свое время переоценили или чья ценность уже не соответствует времени). На рынке труда оказались ценнейшие кадры, которые в свое время подняли мощные бренды, которые привыкли получать по миллиону рублей в месяц. Сегодня они готовы работать за зарплату в десять раз меньше. Почему так произошло? Потому что кризис всегда высвечивает не только переоцененные активы, но и переоцененные персоналии.
Если внимательно рассмотреть любую крупную компанию, которая долгие годы занимает лидерские позиции на рынке, мы увидим раздутые бренд, штат и самомнение. Технологии, которые давно не менялись, ценности, которые во внешнем мире перестали быть ценностями, правила, которые просто необходимо начать нарушать. Как правило, весь этот багаж держит в руках топ-менеджмент, занимающий руководящие должности 10, а то и 20 лет. Да, когда-то давно эти люди сдвинули горы и построили нечто мощное и прекраснее, но потом механизмы автоматизировались, решения принимались одни и те же, топы разучились думать, изобретать, все что им осталось — защищать свои стулья от тех, кто мог посягнуть на их авторитет. «Куда же смотрят собственники?», — спросите вы. Многим собственникам давно уже лень развивать свой бизнес: они добились, чего хотели, построив империи, и меньше всего хотят слышать о том, что в их бизнесах что-то идет не так. На тихом ходу ничто не вызывало опасений, не требовало усилий, не беспокоило. Но наступило время правды — пандемия потребовала людей, способных проанализировать реальность и высказать точную, пусть и негативную оценку, и имеющих волю, чтобы перейти к делу. Те собственники, которые нашли в себе силы перестроиться, сделали одно нехитрое действие, которое можно сравнить с просеиванием муки: чтобы крупная, сопревшая, залежалая, оказалась сверху (там, где всегда оказывается все «легковесное»), а вот стоящая — наконец-то попала на доску для готовки. Менеджеры среднего звена, годами тоскливо смотрящие в непробиваемый «потолок», поняли, что пришло их время. Поэтому мы видим, как одни кадры дешевеют с каждым днем, а другие — повышают квалификацию, успешно меняют место работы, получают новые должности там, где собственники бизнеса готовы к трансформациям.
Еще одну добродетель непременно принесет нам этот кризис — необходимость трудиться. Давайте рассмотрим конкретный кейс. На днях мы были на переговорах в крупном торговом центре Москвы, который в январе покинет мощный оператор — магазин одежды lady & gentleman. Нетрудно догадаться, что нам предложили организовать на освободившейся площади один из универмагов, «Йармарку» или Slava. Мастодонт одежного мира платил собственнику несколько миллионов рублей в месяц — очевидно, что от универмага такой выручки ждать не приходится. И все же пригласили нас: поиск аналогичного уходящему оператора потребует времени, а это миллионы, помноженные на месяцы простоя. Кроме того, бюрократичная и требовательная сеть затребует дорогого и сложного ремонта. А покупатель получит в конечном итоге очередной крупный магазин с привычным скучным ассортиментом.
Мы прекрасно понимаем, что взять единовременно крупный куш или дожидаться его сложа руки проще, чем работать на небольших ставках, на частых, но малобюджетных проектах. Но оставляет ли такую возможность текущая ситуация?
Такой же виток в истории развития пережил, например, рынок жилой недвижимости в первый кризис 2008 года. Вспомните, тогда нехлопотная перепродажа купленной квартиры в новостройке приносила инвесторам 100% прибыль за несколько месяцев. На фоне галопирующего роста цен наращивались немыслимые капиталы — рынок был перегрет. Но когда «дым» рассеялся, и застройщики, и инвесторы, и риелторы — все были вынуждены признать: больше не будет ни огромных денег, ни легких, придется зарабатывать трудом или вложениями.
Теперь и собственникам ТЦ придется активно включиться в работу: искать новых операторов, оценивать их глазами своих посетителей. Набирать пулы некрупных и неизвестных магазинов — потому что такие магазины, особенно в период снижения покупательской способности, интереснее тем, кто составит трафик. По сути, как и кризис 2008 года, косвенно нынешняя ситуация выгодна потребителю — тем, что настоятельно разворачивает бизнес лицом к нуждам и интересам простого посетителя торгового центра.